Desde hace unos pocos años es habitual, cuando buscamos en páginas de hoteles para reservar una habitación, encontrar muchas de ellas bajo un nombre del estilo de Beach Apartments, Apartment el Pedregal, Apartment Nuestra Señora de La Milagrosa, o algo parecido. Estos lugares no son hoteles, ni hostales ni pensiones. Tampoco son pisos en alquiler. Son apartamentos turísticos, un nuevo concepto que se viene implantando desde hace unos años en casi todos los puntos de España.
Pero, ¿son todos los apartamentos turísticos iguales?
No. Cada Comunidad Autónoma regula los diferentes tipos de establecimientos turísticos que se permiten en su geografía. En Galicia existe una normativa para hoteles y pensiones, otra para albergues, otra para establecimientos de turismo rural y, la que nos ocupa, para apartamentos turísticos. En concreto, esta normativa es el “DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia”.
Esta normativa regula los apartamentos y las viviendas turísticas en Galicia y, además, establece un nuevo concepto es nuestra comunidad (en otras ya existía), que es el de viviendas de uso turístico.
¿Cuál es la diferencia entre un apartamento turístico, una vivienda turística y una vivienda de uso turístico?
Estos tres conceptos vienen regulados en el Real Decreto gallego, pero son muy parecidos a los de otras regiones de España. Sus diferencias básicas son las siguientes:
- Apartamentos turísticos: Son lo más parecido a un hotel o a lo que tradicionalmente se ha venido llamando apartotel.
“Tienen la condición de apartamentos turísticos los inmuebles integrados en bloques de pisos o en conjuntos de unidades de alojamiento tales como chalés, bungalows y aquellas edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, sin carácter de residencia permanente. Cada unidad de alojamiento estará dotada de instalaciones y servicios adecuados para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.”
Es decir, un apartamento turístico no puede estar aislado, sino que varios de ellos forman un conjunto en un edificio dedicado a este uso. La diferencia con un hotel es que cada apartamento debe tener todos los servicios asociados a una vivienda, como son un salón, una cocina, un baño, etc.
- Viviendas turísticas: En este caso son establecimientos aislados cuyo único uso es el turístico.
“Se entiende por viviendas turísticas los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico, con un número de plazas no superior a diez y que disponen, por estructura y servicios, de las instalaciones y del mobiliario adecuado para su utilización inmediata, así como para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro del establecimiento.”
Una vivienda turística puede semejarse a una vivienda unifamiliar, aunque su uso será el turístico, por lo que no se puede residir en él permanentemente. Estas viviendas deberán ser comercializadas por una empresa turística regulada, y nunca por un particular.
- Viviendas de uso turístico: Las viviendas de uso turístico son viviendas normales, con uso residencial, que se dedican al uso turístico en un momento concreto, en estancias de corta duración.
“Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto. La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.”
La diferencia principal entre las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico es que estas últimas tienen que existir previamente como vivienda cumpliendo todos los requisitos exigibles a una vivienda normal, y mantienen su uso residencial privado aunque se puedan alquilar temporalmente. Las viviendas de uso turístico pueden ser alquiladas por el propietario, como si fuera un alquiler normal, solo que inferior siempre a 30 días.
¿Puedo alquilar un apartamento turístico por habitaciones?
No. Tanto si se trata de un apartamento turístico, como de una vivienda turística o de una vivienda de uso turístico, hay que alquilar la unidad entera. Por tanto, si queremos alquilar por habitaciones tendremos que irnos a otras fórmulas turísticas como las de pensión, la de albergue o la de establecimiento de turismo rural, según el caso que mejor se ajuste a nuestro negocio.
¿Cómo puedo obtener la licencia turística en Galicia?
Según el tipo de establecimiento turístico del que queramos obtener licencia, deberemos tramitarlo de una manera u otra. Los dividiremos en dos grupos: los apartamentos turísticos y las viviendas turísticas por un lado y las viviendas de uso turístico por el otro.
- Apartamentos y viviendas turísticas: Para desarrollar la actividad de apartamentos o viviendas turísticas hemos de tener en cuenta que ambos son establecimientos que desarrollan actividades empresariales, por tanto no pueden ser desempeñadas por un particular. De la misma manera, estos establecimientos tienen un uso residencial público, al revés que las viviendas de uso turístico, que tienen un uso residencial privado. Por tanto, técnicamente, estos establecimientos tienen que ser tratados como si fueran hoteles o pensiones, es decir, deben cumplir todas las normas de accesibilidad, contra incendios, aislamiento, etc. que establecen el Código Técnico de la Edificación y otras normativas.
Es completamente improbable que cualquier edificio o vivienda existente cumpla con estos requisitos, especialmente en materia de accesibilidad, por lo que lo habitual es que primero haya que hacer algunas obras de rehabilitación si vamos a desarrollar la actividad en un edificio existente, o incluso realizar un edificio o una vivienda nuevos construidos específicamente para este uso turístico. Por tanto, previo al trámite en sí de obtener la licencia turística es probable que tengamos que desarrollar un proyecto técnico de rehabilitación u obra nueva del inmueble que va a acoger esta actividad.
Para obtener la licencia en sí, lo primero que debemos acreditar es que somos empresarios turísticos. Por otro lado, debemos presentar una memoria técnica redactada por un técnico competente que acredite que el inmueble cumple con todos los requisitos necesarios (superficies, infraestructuras, servicios mínimos, etc.) acordes con su categoría. Esta documentación y alguna otra más ha de ser entregada como declaración responsable en el área provincial de la Agencia de Turismo de Galicia.
- Viviendas de uso turístico: Como ya hemos dicho, las viviendas de uso turístico son viviendas privadas que se alquilan durante breves períodos de tiempo. El único requisito, por tanto, será acreditar que dicho inmueble es legalmente una vivienda. Esto se puede demostrar aportando el certificado final de obra o la licencia de primera ocupación de la vivienda. En el caso de viviendas fuera de ordenación deberemos pedir un informe municipal que acredite que no se adoptaron medidas de restauración de la legalidad urbanística o ambiental.
La licencia de vivienda de uso turístico se tramitará también como declaración responsable. Podemos ver como estos establecimientos son mucho más sencillos de obtener, pues no requieren más que tener una vivienda legal y en condiciones mínimas de uso. No requieren ningún informe técnico ni ningún proyecto y generalmente no necesitaremos hacer ninguna obra de adaptación más que las que queramos hacer nosotros para dar un mejor servicio.
¿Existen licencias turísticas especiales para el Camino de Santiago?
Las licencias de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico no tienen especial relación con el Camino de Santiago. Aunque algunos de estos establecimientos se encuentran en zonas cercanas a los diferentes Caminos de Santiago que pasan por Galicia, predominan especialmente en municipios turísticos como Sanxenxo, O Grove, Fisterra o en las grandes ciudades.
Sin embargo, hay una normativa turística muy ligada al Camino de Santiago, que es el DECRETO 48/2016, de 21 de abril, por el que se establece la ordenación de los albergues turísticos. Habitualmente los peregrinos no se hospedan en apartamentos turísticos, sino en albergues. Es más, esta normativa establece una categoría especial que es la de Albergues de Peregrinos del Camino de Santiago, que regula los albergues que están a menos de 3 km del camino.
¿Cuáles son los sitios ideales para desarrollar la actividad de apartamentos turísticos?
El turismo en Galicia está proliferando cada vez más. Galicia ofrece ofertas de playa y sol en los municipios costeros, de turismo rural en zonas de interior, de turismo vinícola en cualquiera de las zonas de elaboración de vino con denominación de origen y de peregrinación a lo largo de los diferentes Caminos de Santiago.
Los municipios en los que predominan los apartamentos turísticos son las grandes ciudades, con A Coruña y Vigo a la cabeza, Santiago de Compostela, que además de peregrinos tiene una gran cantidad de turistas de todas las condiciones, cualquiera de los municipios costeros de las Rias Baixas, como Sanxenxo y O Grove y cualquiera de los de la Mariña Lucense, como Viveiro y Ribadeo. También existen muchos apartamentos turísticos en municipios ligados al Camino de Santiago, como Fisterra, al turismo termal, como Mondariz-Balneario o al vino, como Ribadavia.
En definitiva, las licencias turísticas, en cualquiera de sus modalidades (apartamentos o viviendas turísticas y viviendas de uso turístico), están cada vez más en auge en Galicia porque el turismo en Galicia está cada vez más en auge. Ya no es raro ver turistas de los cinco continentes en cualquier pueblecito gallego y, por tanto, hay que darles unas condiciones adecuadas adaptadas a todos los bolsillos, por lo que se ha creado un marco normativo acorde con esta circunstancia que no menoscabe los requisitos mínimos de habitabilidad de cada alojamiento. Si a esto le sumamos que hay multitud de viviendas vacías en muchos municipios gallegos (y de toda España), que no iban a tener ningún uso debido a la despoblación de ciertas zonas (por ejemplo los cascos históricos de las ciudades y de los pueblos), nos damos cuenta de que este es el futuro que va a reconfigurar el tejido de muchos municipios.
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